Según Proconsumidor, los compradores de viviendas pueden ser estafados al menos de 27 formas, incluyendo la entrega de edificaciones con vicios graves de construcción y contratos con cláusulas abusivas
Santo Domingo.- Celestina del Villar y su marido, Javier Beltré, compraron un apartamento en un proyecto habitacional de clase media baja en Santo Domingo Este para no vivir entre el bullicio de las calles del populoso barrio de San Luis. Cuenta que su compañero había sufrido un accidente cerebrovascular y el médico le recomendó que se mudara a un lugar tranquilo, donde pudiera descansar.
Pero con la compra del apartamento, no llegó la paz. Empezó un largo conflicto con la empresa constructora Subo, a la que el Instituto Nacional de Protección de los Derechoso del Consumidor ( Pro consumidor) ordenó en 2017 pagar a los bancos correspondientes la hipoteca de unos 13 adquirientes que pusieron reclamaciones en la entidad y derribar los edificios porque, de acuerdo con un informe técnico, no son aptos para ser habitados. Dos años después, ninguna de las órdenes se ha cumplido.
El caso es un ejemplo extremo de los conflictos que se dan entre adquirientes de viviendas y empresas constructoras: los vicios de construcción de diferentes niveles de gravedad son uno de los 27 motivos de quejas contra vendedores y constructores en Pro consumidor.
Este año, por ejemplo, la institución ha dado seguimiento al caso del del Residencial Yendry (IV Etapa), construido, de acuerdo con la institución, sobre el lecho de una cañada desviada por una empresa constructora, cerca de la avenida Jacobo Majlujta.
“Se evidenció que el proyecto habitacional fue construido sin ninguna licencia ni los planos correspondientes en la Dirección de Tramitación de Planos del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC), lo que constituye un incumplimiento a los requerimientos técnicos que garantizan la seguridad y habitabilidad del proyecto, constituyendo una falta muy grave de los constructores”, de acuerdo con Pro consumidor.
Que el organismo de la razón a los compradores no necesariamente significa que encontrarán una solución rápida.
Dos años después, familias como la de Celestina del Villar, continúan en el residencial San Luis, en algunos casos envueltas en un complejo proceso legal, y con filtraciones y frustraciones.
“Mi niña cuando vio la columna podrida abajo, me dijo, ¡ay mami, me sueño que todo se derrumbó, que esto se va a caer!”, cuenta del Villar y destaca el sacrificio que conllevó la compra de esa casa para la familia.
“Dijimos ‘bueno, un apartamento, un millón cuatrocientos mil, se escucha mucho, pero hay que hacerlo ‘. Teníamos ahorros y en 2013 a él le dio trombosis, duró seis días en intensivo, vivíamos en una población muy movida, le estaban dando su terapia y él vivía exaltado porque era la calle principal. El doctor nos dijo ‘tienen que mudarse para un sitio que sea tranquilo’, porque había colmadones, tiro y de to’”. Y así, en 2015 empezaron otra vida de intranquilidad.
Las estafas a los adquirientes de viviendas
Anina del Castillo, directora de Pro consumidor explica que estos conflictos entre adquirientes de viviendas y constructores o desarrolladores inmobiliarios se dan con frecuencia, especialmente en Santo Domingo Este, pero también en todo el gran Santo Domingo y Santiago.
Cita el caso de un conflicto en un apartamento del sector Evaristo Morales, del Distrito Nacional, en el que la familia logró que el constructor le devolviera el valor de su apartamento, porque tenía moho, lo que provocaba alergias y afecciones respiratorias en una niña.
Los vicios de construcción no son el único motivo de conflicto. También se ponen cláusulas abusivas en los contratos: los adquirientes pierden dinero porque se les pide, por ejemplo, un anticipo para separar el apartamento, que luego no se devuelve en caso de que no se pueda construir el edificio. Esta situación obedece, en ocasiones, a que las empresas no logran conseguir los títulos de un terreno en el que pensaban construir, de acuerdo con casos que se han registrado en Pro consumidor.
Otro problema importante se da con los espacios comunes, como escaleras de emergencia que no cumplen las especificaciones reglamentarias y por tanto ponen en riesgo la vida de los adquirientes y parqueos más pequeños no solo que lo prometido por los constructores sino de lo que especifican las normas, explica Del Castillo.
“Ayer estaba con un caso de una señora que no puede parquear, la empresa se defendió diciendo que no, que se cumple con las especificaciones, el parqueo tiene 11. 1 y la normativa dice es 12.5, es muy común que hagan los parqueos más chiquitos de lo que dice la norma”, enfatiza la funcionaria.
Procesos legales complejos
“Al final decidí irme porque empezaron las enfermedades, alergia, raquiña, empeine y hubo que salir corriendo de aquí. Se desplomó una parte del techo de la habitación principal”, explica Teresa Capellán, vecina de Celestina del Villar en el residencial San Luis.
Ahora paga la mensualidad del apartamento y un alquiler, lo que no estaba en sus planes y la ha llevado, en sus palabras a “comer arroz con huevo”.
Ella es abogada y ha seguido de cerca el proceso legal. Pero todo ha resultado lento y difícil. Dos años después, el litigio y la madeja de procesos institucionales continúa. Si bien Pro consumidor le dio la razón a los vecinos, la institución no es la única autoridad competente para intervenir. De hecho, en 2017, remitió al Ministerio de Obras Públicas y el Ayuntamiento de Santo Domingo Este la resolución en la que explicaba por qué los apartamentos eran, de acuerdo a su investigación, inhabitables para que estas entidades realicen las inspecciones que consideraran de lugar. Los ayuntamientos y Obras Públicas son responsables del otorgamiento de los permisos de construcción necesarios para iniciar las obras.
El abogado de los demandantes Luis Méndez Novas explica que el caso se encuentra en apelación después de que en febrero de 2018 la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional fallara en contra de los demandantes al considerar que el contrato entre ellos y Subo había prescrito, y por tanto no procedía juzgar por daños y perjuicios, como había argumentado la empresa constructora.
La directora de Pro consumidor opina, sin embargo, que un contrato no puede estar por encima de la ley. La ley 585 en su artículo 2270 establece que: “Después de cinco años, el arquitecto y contratista quedan libres de la garantía de las obras mayores que hayan hecho o dirigido”.
Pero el sistema de leyes, normas y procesos institucionales que protege a los adquirientes tiene sus lagunas, y sobre todo dilaciones que no se remedian con artículos legales.
Propuestas
La presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Susy Gatón, defiende la integridad del sector y explica que muchas quejas no son por vicios graves, sino por temas sencillos y fáciles de corregir, como grietas superficiales.
Dice, además, que Acoprovi llama a sus miembros-unos 250- a seguir las pautas de Pro consumidor y participar en las mediaciones, y, argumenta que hay quejas que obedecen a desinformación de los adquirientes en temas vinculados al metraje o a la forma en la que funciona el bono que ofrece el Estado a quienes comprarán viviendas económicas por primera vez.
En la actualidad, Acoprovi, junto a Pro consumidor trabaja en una propuesta técnica para evitar ambigüedades en la identificación de los vicios de construcción.
“Estamos haciendo una matriz de cuáles son los vicios de construcción de corto, mediano y largo plazo”, dijo Gatón.
En tanto que Del Castillo explica que se realiza un programa de educación con constructores y promotores; acuerdos con ACOPROVI y el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) y mesas técnicas con la Asociación de Empresas de Agencias Inmoobiliarias (AEI) para intentar prevenir vicios de construcción graves y conflictos por otros aspectos en el negocio de la construcción y ventas de casas.
Mientras tanto, del Villar, ante la falta de alternativas, todavía vive en un apartamento no apto para ser habitado, según Pro consumidor, y observa como algunos vecinos abandonan la propiedad, ya sea que continúen pagando su hipoteca al banco o que decidan, agobiados por las deudas, perder su vivienda.
¿Cómo evitar que lo estafen si va a comprar una vivienda?
- Asegúrese de que no hace negocios con una constructora o inmobiliaria fantasma. En Pro consumidor han tenido casos de inmobiliarias o empresas constructoras que desaparecen sin dejar rastro luego de entregar viviendas con defectos. Se desconoce su dirección, cambian de nombre, etc.
- Lea el contrato y la letra pequeña. En general, se consideran condiciones sospechosas o abusivas que el contrato exima a la empresa de responsabilidad por vicios de construcción antes de los cinco años y que penalice al adquiriente por tardanza en completar el inicial, pero no a la constructora si no puede entregar a tiempo.
- Asegúrese de comprender el tipo de material del que le hablan, el metraje real del apartamento y la calidad del espacio común y los parqueos. A veces se habla de la calidad de los materiales de forma engañosa. Por ejemplo, terminación de primera, gabinetes de lujo, ¿pero de qué material está hecho el lujo? Pida especificaciones.
¿Cómo proceder si ya compró una casa con vicios de construcción?
Siempre se puede demandar en los tribunales por daños y perjuicios, pero antes, puede intentar una conciliación con la empresa constructora en Pro consumidor.
- Llene una reclamación en Proconsumidor, proceso que puede hacer en línea con su cédula o por teléfono. Deberá ofrecer una descripción de los hechos y contar con soportes, como contratos, títulos, recibos de pago.
- Si la conciliación no prospera, puede seguir adelante con la reclamación, en la que técnicos de Pro consumidor evalúan la situación y si consideran que el demandante tiene razón, establecen formas de compensar al comprador.
- No obstante, las empresas siempre pueden recurrir la decisión de Proconsumidor en el Tribunal Superior Administrativo y por otras vías legales.
