¿Están las viviendas económicas al alcance de los pobres de RD?

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El aspirante a un préstamo para vivienda debe ganar el equivalente a cuatro veces el monto de la renta mensual a pagar.
Las calificadas como “de bajo costo” tienen un tope de RD$2,573,700; con un precio inferior a ese son escasas

El problema del déficit habitacional en la República Dominicana sigue latente a pesar de las medidas y los esfuerzos realizados desde el sector público y el privado para encaminar la situación por un mejor sendero.

A menudo se habla de la construcción de viviendas de bajo costo, para que más personas de las que carecen de un techo puedan adquirirlas. Sin embargo, en términos reales, el concepto de vivienda económica no aplica del todo. Las viviendas calificadas como de bajo costo por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) para el adquiriente poder recibir el “Bono Vivienda” por parte de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), son aquellas cuyo precio de venta es igual o inferior a 2,573,700.48 pesos, para los contratos firmados a partir del primero de enero del año 2018.

Los proyectos habitacionales con precios inferiores a los dos millones de pesos por unidad son escasos y los que existen suelen estar ubicados apartados de las ciudades, un punto que genera dificultades posteriores a quienes consiguen adquirirlos y le eleva el presupuesto diario, cuando esos propietarios tienen que trasladarse a sus lugares de trabajo.

Al tema hay que incorporar la cuestión de los deprimidos salarios del país y la dificultad que le genera al aspirante a una vivienda, primero juntar la cuota de inicial para la misma, y posteriormente calificar para el financiamiento por parte de una institución bancaria.

Normalmente, el adquiriente de una vivienda primero compra “en plano”, cuando ni siquiera se ha iniciado la obra, y el vendedor exige que en un período de seis meses o un año se le entregue el 20 o el 25% del valor del bien, como antesala de la entrega. Significa que si la casa cuesta dos millones, el monto a entregar es de unos 400 mil o 500 mil pesos. Luego de eso, el cliente debe conseguir un préstamo hipotecario, para que el banco le pague al constructor y luego el adquiriente de la vivienda le paga a ese banco.

Antes del préstamo, el comprador debe cargar con el costo de la tasación del inmueble, que en algunos casos ronda los 10 mil pesos y que es una exigencia que hace el acreedor. Los años a los que se concede el préstamo dependen casi siempre de la capacidad de pago del cliente. Si los ingresos son bajos, el comprador tardará más en pagar a quien le prestó el dinero. A la deuda asumida en el banco o en la asociación de ahorros y préstamos el cliente debe sumarle el dinero que le cobran por concepto de “gastos de cierre” y luego los intereses que tendrá el préstamo en función de la tasa fijada. Hay casos en los que el precio final de la vivienda prácticamente se duplica, si se calcula intereses más capital y 15, 20 o 25 años que durará el cliente pagando.

En República Dominicana el salario mínimo más alto dentro del sector privado no sectorizado es de RD$15,447.60. Ese monto lo devengan los trabajadores que prestan servicios en empresas industriales, comerciales o de servicios, cuyo capital es igual o excede los cuatro millones de pesos dominicanos. Los empleados que prestan servicios en empresas industriales, comerciales o de servicios, con capitales iguales o que exceden la cifra de dos millones de pesos y no exceden los cuatro millones tienen un salario de RD$10,620. Mientras, los empleados que ganan RD$9,411.60 mensuales son aquellos de las empresas que no exceden el capital de dos millones de pesos. Los trabajadores de campo (los denominados en la zona rural como “echa día”) devengan RD$320.40 por jornada de diez horas diarias. Los vigilantes, denominados en el país como “guachimanes”, ganan RD$13,032 mensuales.

En el caso del empleado con salario de RD$15,447.60 mensuales, si el constructor le pide entregar 10 mil pesos para apartar la vivienda o el espacio donde ésta se construirá, ese empleado necesitará las dos terceras partes del salario del mes para cumplir. Y si luego ese vendedor le dice al comprador que debe entregar otros 100 mil pesos como primera cuota, entonces el comprador deberá juntar el salario completo de seis meses y 15 días para honrar esa parte, lo que significa que no podría distraer ni un centavo de sus ingresos mensuales en otra cosa.

Bono de la DGII y el inicial

El Bono de la Vivienda de Bajo Costo es una compensación o bono del Impuesto sobre Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS) pagado en el proceso de construcción de los proyectos de viviendas de bajo costo desarrollados bajo la figura del fideicomiso. La compensación sirve como parte del inicial en la compra de la vivienda, pero no siempre llega mientras se agota esa primera etapa. Por eso, se ha dispuesto que también sirva para el capital del préstamo hipotecario en caso de haber completado dicho inicial. El precio de las viviendas de bajo costo está establecido en el artículo 129 de la ley 189-11, ajustado anualmente por inflación, en base al Índice de Precios al Consumidor. El bono debe ser solicitado por las fiduciarias en nombre de los adquirientes finales de las unidades habitacionales de cada proyecto, explica la DGII en su página de internet.

Para Acoprovi se trata de una situación compleja

Al opinar sobre el tema, a solicitud de elCaribe, la presidenta de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), María -Susi- Gatón, reconoce que “es una situación compleja la cuestión de las viviendas económicas”. “De hecho, en algunos casos ya se está hablando de vivienda media baja, no de bajo costo. Realmente, para tú comprar, por ejemplo, una vivienda de un millón 300 mil pesos, tú tendrías que ganar más de 35 mil pesos. Y si hablamos de más de 35 mil pesos, ya eso sería tomar en cuenta la pareja en el hogar y que en esa pareja cada uno gane 17 mil pesos”, apuntó la representante de Acoprovi. Sin embargo, no siempre en un hogar trabaja el esposo y la esposa. Agregó que es el único modo en el que se puede indicar que la vivienda de bajo costo está al alcance de la gente. Advirtió que en el país un ingreso por el orden de los 15 mil pesos no es suficiente.

Lo que falta
En mayo de 2017, el déficit cuantitativo de viviendas superaba las 900 mil unidades y más de 800 mil en términos cualitativos.